住宅ローンを組んだら、FIREは何年遅れる？シミュレーターで自分の数字を出してみた

のどか

家って買った方がいいのかな。FIRE目指してるのに、ローン背負うとどうなるのかな…

ゆるはる

いい質問だね。実は家を買うことがFIREにどれくらい影響するか、数字で出してみたんだ。

のどか

影響って、どういう影響なの？お金が減るから？それともほかの理由？

ゆるはる

両方あるんだよ。毎月の返済で投資に回せるお金が減るのと、頭金で資産を取り崩すのと。その2つが組み合わさるんだ。

のどか

あ、そっか。2つの影響が重なるんだ。

この記事でわかること

住宅購入がFIREに影響する3つのメカニズムがわかる
「頭金あり・なし」「物件価格の違い」でFIREまでの期間がどう変わるかの試算例を見られる
「どう買うか」でFIREへの影響を最小化できることがわかる
住宅ローン控除など、影響を一部回収する選択肢が見えてくる

「住宅ローン＝FIREの敵」という思い込みに向き合う

FIREを目指していると、住宅購入の話になったとき「ローンを抱えたらFIREできなくなる」という言葉をよく耳にします。わたし自身も、家を買う前はそう思い込んでいました。

でも、具体的に「何年遅れるのか」を数字で確認したことはありませんでした。なんとなく「ローン＝重荷」という感覚だけがあって、試算から目を背けていたんですよね。

そこで改めて、シミュレーターを使ってわたし自身の数字を出してみることにしました。「もし違う物件を選んでいたら、FIREはどう変わっていたか」。その結果をこの記事で共有します。

住宅購入がFIREに影響する、3つのメカニズム

わたし自身の試算に入る前に、基本的な考え方を整理しておきます。

キャッシュフロー（毎月の支出）の増加

住宅ローンを組むと、毎月一定額の返済が発生します。賃貸時代に払っていた家賃より返済額が多くなることが多く、その差額は本来なら投資に回せたはずのお金です。FIREに必要な資産を作るペースが、その分だけ遅くなります。

長期固定支出の硬直リスク

住宅ローンは35年など長期にわたって支出が固定されます。収入が下がっても、病気で働けなくなっても、返済額は変わらないんですよ。FIREに向けて支出を絞りたい局面でも身動きが取れなくなるリスクがあります。

これはキャッシュフローが賃貸と同じに見えても発生するリスクです。「いまは払えている」と「これからも払い続けられる」は別の話なんですよね。

頭金による資産減

物件購入時に「頭金」として資産を取り崩す場合があります。一般的には物件価格の2割が目安とされていて、たとえば5,000万円の物件なら1,000万円が頭金の目安です。

この1,000万円を頭金に使わず年5%で運用し続けた場合、10年後には1,630万円まで増えていたはずです。頭金に使った瞬間、その成長の可能性を失うことになるんですよ。

わたし自身の試算——「どう買うか」でここまで変わる

では、実際の数字を見てみます。

試算の前提条件

項目	内容
当時の年収（額面）	750万円
当時の投資資産	1.0億円
毎年の積立額（基準）	400万円
目標資産（FIREライン）	1.5.億円
想定利回り	年5%

このゴール設定は、わたしが「FIREしてもいい」と考えている水準です。詳しくは別の記事（「4%ルール」について）を参照してください。

購入物件のパターン別シミュレーション

わたしの実際の選択（頭金0円・2,500万円台）を基準に、「もし違う選択をしていたら」を比べてみます。住居費の差額は積立額に反映しています。

シナリオ	物件価格	頭金	月の住居費	FIREまでの年数	実際との比較
購入しない（賃貸継続）	—	—	8万円	約5年	比較基準
実際の選択	2,500万円	0円	8万円（返済6万＋管理費等2万）	約5年	基準
頭金を入れていたら	2,500万円	500万円	約7万円（返済5万＋管理費等2万）	約6年	+約1年（頭金の機会損失）
高い物件を買っていたら	5,000万円	1,000万円	約12万円（返済10万＋管理費等2万）	約7年	+約2年

実際の選択では、住居費が賃貸時代と同じ8万円に収まり、頭金も0円です。3つのメカニズムがどれも発動していないので、FIREへの影響はほぼゼロになっています。

頭金を入れた場合は月返済こそ下がりますが、投資に回せたはずの500万円を一度に失う分だけFIREが遠のきます。5,000万円の物件を選んでいたら、毎月の住居費が賃貸時代のほぼ倍になり、さらに頭金の機会損失も重なって、2年近く遅れる試算になるんですよ。

自分の数字で試してみる

上の表はわたしの条件での試算です。年収・積立額・現在の資産が違えば結果も変わります。シミュレーターで自分の数字を入れてみると、より具体的にイメージできますよ。

→ FIREシミュレーターを使う　｜　→ 住宅ローンシミュレーターを使う

「どう買うか」が、FIREの到達時期を決める

試算を見るとわかるように、住宅購入そのものがFIREを遅らせるわけではないんですよね。影響の大きさは「物件価格」と「頭金の有無」で大きく変わります。

わたしが2,500万円・頭金ゼロを選んだのは、FIRE計画を念頭に置いた判断ではありませんでした。

5,000万円台の物件も選択肢にありました。でも「毎月12万円が35年間固定で出ていく」という事実が引っかかりました。当時の家賃の約1.5倍という金額だけでなく、その支出が長期にわたって動かせないこと。収入が落ちても、返済額は変わらない。その硬直性が体に合わなかったんですよね。

「年収比率で何%以内なら大丈夫」という計算より、「毎月これだけが35年間固定で出ていくことを、自分は受け入れられるか」という問いの方が、大事だと思っています。

シミュレーターで返済額を先に確認して、自分が無理なく払い続けられる上限を決めてから物件を探す。それがFIREと住宅購入を両立するための、一つの順番だと思っています。

すでにローンを抱えている人へ——残り30年のわたしがいまどう考えているか

ここまでは「これから家を買う人」向けの話でした。わたしのようにすでにローンを抱えながらFIREを考えている人には、別の論点があります。

「FIREしようとすると、返済中のローンをどう扱うか」という問題です。

A案：繰り上げ返済してからFIREする

ローンを完済してから辞める。心理的にすっきりするが、完済まで待つ分だけFIREが遠のくんですよね。

B案：ローンを残したままFIREする

資産が返済分を十分カバーできるなら、残したままでも計算上は問題ないんです。ただし毎月の支出が固定で発生し続けるプレッシャーはあるんですよね。

C案：売却してFIREする

物件を売って、売却益を資産に加える。今の不動産市況なら含み益が出ている可能性があります。ただし住む場所をどうするかという別の問題が出てきます。

わたしはいまのところ答えを出していません。でもこの3択を意識しながら考えるようになってから、「ローンがあるからFIREできない」という思い込みが少し薄れました。選択肢がある、ということを知るだけで見え方が変わるんですよ。

住宅ローン控除は、意外とFIREの味方になる

あまり語られないのですが、住宅ローン控除はFIRE計画にプラスに働くことがあるんですよ。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から控除される制度です（2024年以降の一般住宅の場合。新築・中古・省エネ基準の適合状況によって借入限度額が異なります）。

たとえばローン残高が2,000万円なら、年間14万円の控除。13年間で合計182万円が戻ってくる計算です。

この控除分を毎年そのまま投資に回す、という使い方ができます。「住宅購入によって生じたコスト」を、控除によって一部回収するイメージですね。ローン控除が終わるタイミングでFIREを検討する、という時間軸の設計をしている人もいます。

なお、今の金利水準が購入時より上がっている場合、借換えによって毎月の返済額を減らし、その分を投資に回すという選択肢もあります。「残高1,000万円以上」「返済期間10年以上」「金利差0.5%以上」あれば、借換えを検討する価値があると言われてますよ。

まとめ——「どう買うか」を決めてから探す

試算してみてあらためて思ったこと。

「住宅ローン＝FIREの敵」ではないんですよ。敵になるかどうかは、物件価格・頭金・月の返済額という「どう買うか」の条件で決まります。

同じ「家を買う」という行動でも、条件次第でFIREへの影響はほぼゼロにもなるし、2年近く遠のくこともある。この差を事前に数字で確認できるかどうかが、大きく分かれ目になると思っています。

わたしは頭金0円で2,500万円台の物件を選び、月の住居費は賃貸時代と同じ8万円に収まっています。35年間の固定支出も、この水準なら受け入れられると判断したんですよね。あの選択が正解だったかどうかはまだわからないけれど、少なくともFIREを視野に置き続けながら進んでこられた理由の一つだったとは思っています。