ねえ、金利上がってきたし、そろそろ繰上返済した方がいいんじゃない？
わたしも同じこと考えてた。でも、『投資の7%があるから大丈夫』って即答できなくてさ
7%って、そんなに確実なの？
確実じゃないんだよね。長期の平均の話だから、毎年保証されるわけじゃない。だから7%と比べて判断するのは、わたしには少し乱暴に感じてて
じゃあ、どうやって判断するの？
そこを整理したくて、比べる相手を変えてみたんだ。その話を書いてみたよ
この記事でわかること
- 「期待リターン7%だから投資優先」が短絡的になりうる理由
- 心理的コストを加味した判断ラインの考え方
- 個人向け国債をベンチマークにする発想とその根拠
- 金利上昇局面でわたしが持っている現在の見通し
金利が上がっているのに、わたしは動けていない
住宅ローンの金利が、じわじわと上がっています。
ニュースを見るたびに「そろそろ繰上返済を考えた方がいいのかな」という気持ちがよぎります。でも、手が動かない。計算はできる。頭ではわかっている。それでも、動けていないんですよね。
わたしはいま、住宅ローンを残り30年抱えながらFIREを考えている40代後半の会社員です。毎月の積立投資も続けていて、数字だけ見れば「投資を続けた方が合理的」という結論は出せる。
でも、「じゃあ繰上返済はしなくていいか」と聞かれると、すっきり答えられない自分がいます。
この記事は、そのすっきりしない感覚を整理した記録です。「正解」を書くつもりはないですが、同じように迷っている方の判断の参考になれば、と思っています。
「7%あるなら投資優先」——その論理は正しいか
繰上返済か投資かの話をすると、必ず出てくるのが「インデックス投資の期待リターンは7%」という数字です。
確かに、長期のインデックス投資の期待リターンは年率5〜7%程度といわれています。一方、住宅ローンの金利は現在の変動金利でも1〜2%台がほとんど。差し引きで投資の方が有利、だから繰上返済より投資を続けた方がいい——この論理は、間違っていないと思っています。
ただ、一点だけ引っかかることがあります。
7%というのは「長期・平均」の話なんですよね。過去のデータに基づく期待値であって、来年も再来年も7%が保証されるわけではない。リーマンショックのときも、コロナショックのときも、短期間で大きく下落しました。長期で持ち続ければ回復する——それはそうなんですが、住宅ローンの返済は毎月確実にやってきます。
「投資の期待リターンが高いから投資優先」という判断は正しい。でも、それだけで「繰上返済しなくていい」と割り切れるかどうかは、また別の話だと思っています。
借金が残っている、という心理的重さは本物だった
もうひとつ、数字では説明しにくい部分があります。
借金が残っているという感覚の重さ、です。
住宅ローンの残高を見るたびに「まだこれだけある」という感覚はなくなりません。毎月の返済額が家計から出ていく事実は変わらないし、金利が上がるたびに「もっと増えるのか」という不安が頭をよぎります。
ただ、この心理的重さを「だから繰上返済すべき」という結論につなげてしまうと、それはそれで短絡的です。感情は判断の参考にはなるけれど、感情だけで動くのも違う。
「数字の合理性」と「心理的な重さ」、この両方を抱えながらどう判断するか。それがわたしにとっての本当の問いでした。
個人向け国債と比べたとき、答えが少し整理された
そこで少し、お金の基本的な考え方を借りてみることにしました。難しい話ではないので、読んでみてください。
辿り着いたのは、「何と比べるか」を変えるという発想です。
繰上返済は、確実に金利分が手に入る投資だと思っています。たとえば借入金利が1.5%なら、繰上返済することで1.5%分の利息を確実に減らせる。これはリターンが1.5%確定している投資と同じ意味です。
リターンが確実ということは、リスクが限りなく低いということ。だとすれば、比べる相手は期待リターン7%の株式投資ではなく、同じくリスクが限りなく低い商品であるべきではないか——わたしはそう整理しました。
そのベンチマーク（比較の基準）として選んだのが、個人向け国債です。
個人向け国債は元本割れのリスクがほぼなく、現在の利回りは変動10年タイプで1.4%（2026年3月時点）。繰上返済のリターンと同じ「ほぼ確実」という性質で比較できます。
リスクがほぼ同じなら、リターンが高い方を選ぶ。それが基本的な考え方です。
借入金利が個人向け国債の利回りを上回っているなら、同じリスクでより高いリターンが得られる繰上返済の方が合理的。逆に借入金利が国債利回りを下回っているなら、国債を買った方がいい——という整理になります。
株式投資の7%と比べて「投資の勝ち」と判断するより、ずっとシンプルに考えられるようになりました。
わたしの判断ラインは、いまのところ3%——その根拠と限界
この整理を踏まえて、いまのわたしの判断ラインは「借入金利が3%前後に達したら、繰上返済を本格的に検討する」です。
根拠を正直に言うと、半分は感覚です。
個人向け国債の利回りが今後上昇していくとして、3%水準になるには相当な金利上昇が必要です。そこまで上がる局面では、住宅ローンの変動金利も相応に上昇しているはず。その水準になったら、繰上返済と運用継続を真剣に天秤にかけようと思っています。
ただ、この3%という数字は絶対ではないとも思っています。
金利が上昇すると月々の返済額も増えます。その増加幅が家計にとって体感として重くなってきたタイミングで、改めて試算を見直すつもりです。「〇%になったら即繰上返済」という機械的な判断より、そのときの家計の状況と照らし合わせて柔軟に考えたい。
住宅ローン控除はあと4年残っています。控除期間中は実質的な借入コストがさらに低くなるので、この4年間は基本的に投資継続の方針です。控除が終わるタイミングが、改めて試算をし直す節目になると思っています。
まとめ：判断ラインは自分で決めるしかない
「期待リターン7%だから投資優先」という論理は間違っていない。でも、それだけで繰上返済の判断を片付けてしまうのは、わたしには少し乱暴に感じていました。
心理的な重さを無視できないこと、リスクの性質が違うものを単純比較することへの違和感——そういうもやもやを整理するために「個人向け国債をベンチマークにする」という考え方に辿り着きました。
いまのわたしの現在地は、「控除終了の4年後が見直しの節目、そのときの判断基準は個人向け国債の金利との比較」です。4年後に金利がどうなっているかはわかりません。でも、判断の軸だけは先に決めておけた。それだけで、金利ニュースを見るたびに迷走することは少なくなりました。
将来どうなるかはわからないけれど、いまはそれで十分だと思っています。
この記事のまとめ
- 投資の期待リターン7%は長期・平均の話であり、繰上返済判断の唯一の基準にするには無理がある
- 繰上返済は「借入金利分のリターンが確実に得られる投資」として捉えられる
- リスクの性質が近い個人向け国債をベンチマークにすると、判断がシンプルになる
- わたしの現在の判断ラインは借入金利3%前後、控除終了の4年後が見直しの節目
- 判断ラインは人によって違う。心理的コストも含めて、自分なりの軸を持つことが大事
