また金利上がったんだ。返済額増えるの？
そうだね。毎月数千円だけど、修繕積立金もセットで上がっちゃってさ。
数千円なら、まあ大丈夫そうじゃない？
金銭的にはそうなんだよ。でもね、今後も上がる可能性があるわけでしょ。
あ…。「今は大丈夫」が「今後も大丈夫」とは限らないってことか。
この記事でわかること
- 変動金利の上昇が、毎月の返済にどう影響するのかをシミュレーションで理解できる
- 住宅ローンがFIREの意思決定に与える心理的なプレッシャーを知る
- 「変動か固定か」の選択について、ゆるはるがどう判断しているかを見る
- 金利上昇局面での借換え判断のポイント
金利が上がった。正直、ちょっとしんどい
2024年から2026年にかけて、変動金利が上昇し続けています。わたしのローンは変動型。毎月、新聞の金利ニュースが気になるようになりました。
「またか」という感じです。
わたしが購入した当時（2020年）の変動金利は0.40%。今は0.9%前後で推移しています。単純に引き上げ幅は0.50%。※ただ再来月になると追加で0.25%上がることが確定しています
月6.5万円の返済が、月7.0万円になった計算です。月5,000円のアップ。年間で6.0万円のキャッシュフロー増加。
わたし自身の状況だと、金銭的には「大丈夫」の範囲かもしれません。でも「大丈夫だから問題ない」と言い切れるのか、それはまた別の話です。
実際の返済額、どう変わった？
前置きが長くなりましたが、実際の数字を見てみます。
現在のローン条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 当初の借入額 | 約2,500万円 |
| 現在の残高 | 約2,100万円 |
| 残期間 | 30年 |
| 金利タイプ | 変動金利 |
| 返済方式 | 元利均等返済 |
金利別の返済額シミュレーション
| 金利 | 月返済額 | 管理費・修繕積立金 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 0.4% | 月6.0万円 | 月2.0万円 | 月8.0万円 |
| 0.9%(現在) | 月7.0万円 | 月3.0万円 | 月10.0万円 |
| 1.4%(+0.5%) | 月7.5万円 | 月3.0万円 | 月10.5万円 |
| 1.9%(+1.0%) | 月8.2万円 | 月3.0万円 | 月11.2万円 |
管理費と修繕積立金は年々上がる傾向があるので、数年後にはもう少し高くなりそうです。
金利は今後どうなると考えているか
「またゼロ金利に戻る」という期待をしながら変動金利を持ち続けるのは、ちょっとリスクがある考え方だと個人的には思っています。
金利がもう一度上がるかもしれません。でも「下がることはないだろう」という見立ては、ほぼ固いと思っています。
理由は、日銀の金融政策の正常化が進んでいるから。かつてのゼロ金利下でも、変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは「金利がこの先どう動くか」を自分たちで読む必要があります。
そのときの「読み方」として、わたしは「据え置きか上昇か」の2択でしか見ていません。
FIREの計画、正直どう影響した？
今のわたしの状況だと、月5,000円の返済増は正直そこまで痛くありません。でも「FIREした後だったら？」と考えると、話はちょっと変わってきます。
働いていれば、返済額が増えても収入でカバーできます。ところがFIREして無収入になった後は、増えた固定費をそのまま資産から削り続けるしかない。
月5,000円でも年6万円。修繕積立金との合計なら年18万円。それが10年続けば180万円が、想定外で上乗せされる計算になります。
これ、資産の多い少ないに関係なく、住宅ローンを抱えたままFIREを考えている人なら誰でも直面する話だと思っています。「計算上はいけるはず」の数字を出したとき、この上振れリスクをどこまで織り込んでいますか？
わたしは今でさえFIREに踏み出せていない。そこに「金利がさらに上がるかもしれない」という不確実性が乗ってくると、FIREするための心理的ハードルがじわじわ上がっていく感覚があります。
FIREって、数字の問題だけじゃないんですよね。「計算上は余裕」でも、先の不確実性が増えるほど踏み出しにくくなる。在職中は気にならなかったコストが、FIREしてからは重さが変わる。これはお金があっても解決しない部分だと、今回改めて感じました。
変動のまま持ち続けるか、固定に借換えるか
「こんなに金利上がってるなら、固定に借換えた方がいいんじゃないの？」という話が出てきますよね。わたしの結論から言うと、今の時点では借換えは考えていません。理由を正直に書きます。
実は繰上返済と投資のバランスについて、詳しく書いた記事もあります
（→ 記事はこちら）。
理由1：金利上昇局面での固定切替は「もう遅い」
固定金利って、将来の金利上昇リスクを銀行側が先読みして設定しています。つまり、「これから金利が上がりそう」という局面では、固定金利はすでにその分を織り込んで高くなっているんです。今の固定金利は2%台です。
変動から固定に切り替えるなら、「金利が上がる前」の方が得をするタイミング。金利が上がってから切り替えると、上がった後の固定金利を掴まされるだけになります。タイミング的にはすでに不利な局面に入っていると思っています。
理由2：借換え費用を繰上返済に使う方が、わたしにはしっくりきた
借換えって、手数料・保証料・登記費用など、諸費用がかかります。数十万円規模になることも普通にある。
その費用を払って固定に乗り換えるより、同じお金を繰上返済に使った方が、元本を確実に減らせます。元本が減れば、将来金利がどう動いても返済額への影響は小さくなる。わたしはそちらの方が気分的にも落ち着きました。
わたしの判断基準：3%になったら完済を考える
変動金利がおよそ3%前後まで上昇したら、投資資産を一部売却して住宅ローンを完済することを検討します。その水準になれば「借り続けるコスト」より「投資で増やす期待リターン」とのバランスが崩れる可能性が高いと考えているため。
これが正解かどうかはわかりません。でも「いくらになったら動く」という自分なりの基準を持っておくことで、日々の金利ニュースに一喜一憂しなくて済む。それだけでも精神的には楽です。
変動か固定かを判断する3つのポイント
- 今すぐ固定に切り替えるのは急がない — 金利上昇局面での固定切替は、すでに銀行側が高い固定金利を設定済み。タイミング的に不利。
- 借換え費用は繰上返済に回す — 諸費用を払って乗り換えるより、同じ金額を元本返済に充てる方が合理的。元本が減れば金利変動の影響も小さくなる。
- 撤退ラインを決めておく — 「変動が3%になったら完済を検討」という基準を決めておくと、日々のニュースに振り回されにくくなる。
まとめ——答えは「自分の数字」の中にある
「変動か固定か」に正解はありません。自分のローン残高・資産状況・メンタルの許容量によって、最適解は変わる。だから「ゆるはるはこう考えている」という一例として読んでもらえると嬉しいです。
あなたはどうでしょうか。自分の数字で一度シミュレーターを回してみると、「自分が許容できる金利上昇のライン」が少し見えてくるかもしれません。
この記事のまとめ
- 返済額の増加は月々数千円程度。でも修繕積立金との重なりで家計インパクトは大きく感じた
- 今後の金利は「据え置きか上昇か」の2択。金利が下がる展開はほぼ考えていない
- FIREへの金銭的影響は小さいが、心理的ハードルはじわじわ上がっている
- 固定への借換えは今の時点では検討していない。変動3%が、わたしの撤退ライン
